De verborgen gebreken bij een vastgoedaankoop

Les vices cachés
Het kopen van een onroerend goed vertegenwoordigt vaak een aanzienlijke investering, zowel voor professionals als voor niet-professionals. De aard van deze eigendommen heeft de wetgever ertoe aangezet om specifieke regels op te stellen om de koper te beschermen, met name in geval van verborgen gebreken. In dit opzicht zijn er zichtbare gebreken en verborgen gebreken. De wet kent verschillende gevolgen toe aan elk van deze categorieën van gebreken. Let op: De hieronder vermelde principes zijn niet automatisch van toepassing, of op dezelfde manier, op verborgen gebreken die u zou kunnen ontdekken na de aankoop van een auto.

Een juridische vraag?

Inhoudsopgave

Wat is een verborgen gebrek?

Het burgerlijk wetboek geeft een vrij algemene definitie van het begrip verborgen gebrek. Artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek verwijst ernaar en stelt: "Verborgen gebreken van het verkochte object die het ongeschikt maken voor het beoogde gebruik ervan, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper het niet zou hebben verworven, of een lagere prijs ervoor zou hebben betaald als hij ze had gekend." Dus, om als verborgen gebreken te worden beschouwd, moeten de defecten aan bepaalde voorwaarden voldoen:

  • Verborgen: dat wil zeggen onzichtbaar voor het oog van een redelijk oplettende koper. Ze kunnen ofwel eenvoudigweg verborgen zijn of door de verkoper worden gecamoufleerd;
  • Ernstig: ten minste voldoende om het goed ongeschikt te maken voor het beoogde gebruik. Hier worden inherente gebreken en functionele gebreken overwogen. Een voorbeeld van een inherente fout zou bijvoorbeeld een huis zijn dat onbewoonbaar is gemaakt door isolatiedefecten. Functionele gebreken hebben betrekking op situaties waarin het goed ongeschikt is voor een specifiek gebruik dat in de verkoopovereenkomst is vermeld;
  • Voorafgaand aan de aankoop: deze voorwaarde houdt in dat het gebrek al aanwezig moet zijn op het moment van aankoop en pas later ontdekt mag worden.
  • Onbekend bij de koper: als de koper instemt met de aankoop met volledige kennis van zaken, kan hij het verborgen gebrek later niet aanvoeren.

Welke acties zijn mogelijk?

In de vastgoedsector bestaat er een garantie die door de aannemer en architecten wordt gedragen. Dit is de tienjarige aansprakelijkheidsgarantie. Deze is voorzien in artikel 1792 van het Burgerlijk Wetboek, waarin staat: "Indien het gebouw dat tegen een prijs is opgetrokken geheel of gedeeltelijk ten onder gaat door een gebrek in de constructie, zelfs door een gebrek in de grond, zijn de architecten en aannemers hiervoor tien jaar lang aansprakelijk." Gedurende een periode van tien jaar is het dus mogelijk om zich tot de aannemer of architect te wenden in geval van constructiefouten. Na deze periode kan de koper alleen de verantwoordelijkheid van de verkoper aanspreken.

Allereerst is het belangrijk om aandacht te besteden aan de clausules in de verkoopakte. Dit zijn vaak notariële akten waarvan de authenticiteit moeilijk ter discussie kan worden gesteld, tenzij het gebrek aan instemming wordt aangetoond. Het is dus essentieel om begeleiding te zoeken van een advocaat tijdens het aankoopproces. U kunt er een vinden met slechts een paar klikken door dit formulier in te vullen.

Begeleid worden door een advocaat zal voorkomen dat u een contract ondertekent waarin de verkopersaansprakelijkheid uitdrukkelijk wordt uitgesloten in geval van verborgen gebreken, of waarin de koper verantwoordelijk wordt gesteld voor het herstellen van schade veroorzaakt door dergelijke gebreken. Het is niet ongebruikelijk dat dergelijke voorwaarden worden opgenomen in verkoopcontracten en onopgemerkt blijven voor een onervaren koper.

Dat gezegd hebbende, bestaat er een verplichting die op de verkoper rust: de garantie voor verborgen gebreken. De verkoper is dus verplicht om de koper te vergoeden in geval van verborgen gebreken, zelfs als de verkoper hier zelf niet van op de hoogte was.

Volgens artikel 1644 van het Burgerlijk Wetboek heeft de koper dan de keuze tussen:

  • Het goed teruggeven en de prijs terugkrijgen; of
  • Het goed behouden en een deel van de prijs terugkrijgen, zoals zal worden beslist door experts.

Als gevolg daarvan kan de koper een beroep doen op verhaal in geval van verborgen gebreken, tenzij het contract de aansprakelijkheid van de verkoper uitsluit of wanneer de verkoop is goedgekeurd door gerechtelijke autoriteiten. Een uitsluitingsclausule kan echter worden tenietgedaan als de verkoper een professional is.

Buiten de twee opties zoals vermeld in artikel 1644, kan de koper aanspraak maken op schadevergoeding of andere kosten die tijdens het verkoopproces zijn gemaakt (artikel 1645 van het Burgerlijk Wetboek) als hij er recht op heeft. Dit is echter alleen mogelijk als de verkoper op de hoogte was van de gebreken. Het is dan aan de koper om de slechte trouw van de verkoper te bewijzen.

Wat zijn de termijnen om te reageren?

Hoewel de wet niet expliciet aangeeft binnen welke termijn een actie moet worden ondernomen, wordt er verwacht dat er snel wordt gehandeld. De koper moet dus snel en doelgericht optreden. De termijn begint te lopen vanaf het moment waarop het gebrek wordt ontdekt. Het is dan essentieel om de verkoper hiervan op de hoogte te stellen via een schriftelijk middel. Dit kan dienen als een begin van bewijs indien nodig.

U kunt proberen om een vriendschappelijke oplossing te vinden of de tussenkomst van een expert te vragen voordat u juridische stappen onderneemt. In beide gevallen zal de bestede tijd worden meegenomen bij het beoordelen van de snelheid van uw reactie.

Kortom, het ontdekken van verborgen gebreken kan een bron van angst zijn voor nieuwe eigenaars. Toch staan zij er niet helemaal alleen voor. Desalniettemin is voorzichtigheid de moeder van succes, en het is raadzaam om vanaf het begin van het aankoopproces of bij de ontdekking van verborgen gebreken begeleiding te zoeken om onaangename verrassingen te voorkomen.

Heb je vragen?

Als je nog vragen hebt, aarzel dan niet om binnen 24 uur een consult te reserveren met een advocaat vanaf € 29. Vul daarvoor gewoon dit formulier in op onze homepage.

Je kunt ook al uw vragen stellen aan Mylittlelawyer, een kunstmatige intelligentie die gespecialiseerd is in Belgisch recht en die we hebben ontworpen zodat je binnen enkele seconden gratis antwoorden op je juridische vragen kunt krijgen!

Een juridische vraag?