Les vices cachés dans le cadre d’un achat immobilier

Par Welexit | Temps de lecture : 4 min.
Les vices cachés
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L’achat d’un bien immobilier représente souvent un investissement considérable que l’on soit professionnel ou non. La nature même de ces biens a conduit le législateur à prévoir des règles particulières pour protéger l’acquéreur notamment, en cas d’apparition de vices. En ce sens, il existe des vices apparents et des vices cachés. La loi attache des conséquences différentes à l’une et à l’autre catégorie de vices.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Le code civil donne une définition assez généraliste de la notion de vice caché. En effet, l’article 1641 du Code Civil y fait référence en évoquant : « Défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Ainsi, pour être considérés comme vices cachés, les défauts doivent être :

  • Cachés: c’est-à-dire invisible à l’œil de l’acquéreur raisonnablement diligent. Ils peuvent être soit simplement cachés soit camouflés par le vendeur ;
  • Graves: au moins suffisamment pour rendre le bien impropre à l’usage qu’on souhaite en faire. On envisage ici les vices inhérents et les vices fonctionnels. Un cas de vice inhérent concernerait par exemple une maison rendue impropre à l’habitat à cause de défauts d’isolation. Les vices fonctionnels relèvent des cas dans lesquels le bien est impropre à un usage spécifique qu’on souhaite en faire, pourvu que cela soit mentionné dans l’acte de vente ;
  • Antérieurs à l’achat : cette condition suppose que le vice doit déjà exister au moment où le bien est acquis et n’être découvert que plus tard.
  • Inconnus de l’acquéreur : si l’acheteur accepte d’acquérir le bien en toute connaissance de cause, il ne pourra pas évoquer le vice caché plus tard.

Quelles sont les actions envisageables ?

Il existe dans le domaine immobilier, une garantie à la charge de l’entrepreneur et des architectes. C’est la garantie décennale. Elle est prévue par l’article 1792 du code civil selon lequel “Si l’édifice construit à prix fait périt en tout ou en partie par le vice de la construction, même par le vice du sol, les architectes et entrepreneur en sont responsables pendant dix ans.” Ainsi, pendant une période de dix ans, il est possible de se retourner vers l’entrepreneur ou l’architecte en cas d’apparition de défauts de construction. Une fois cette période passée, l’acheteur peut engager uniquement la responsabilité du vendeur.

Tout d’abord, il est important d’être attentif aux clauses de l’acte de vente. Ce sont souvent des actes notariés dont l’authenticité peut difficilement être remise en cause à moins de prouver le vice du consentement. Il est donc primordial de se faire accompagner par un avocat dans le processus d’achat. Vous pouvez en trouver un en quelques clics en remplissant ce formulaire.

Être accompagné par un avocat vous évitera de signer un contrat qui exclut expressément la responsabilité du vendeur en cas de vices cachés ou qui mette à la charge de l’acquéreur la réparation des dégâts causés par de tels vices. Il n’est pas rare que des termes pareils soient inclus dans les contrats de vente et passent inaperçus pour un acheteur novice.

Cela étant dit, il existe une obligation qui pèse sur le vendeur : la garantie des vices cachés. Le vendeur doit donc réparation à l’acquéreur en cas d’apparition de vices cachés même s’il n’en avait pas lui-même connaissance.

Selon l’article 1644 du Code civil, l’acheteur a alors le choix entre :

  • Rendre la chose et se faire restituer le prix ; ou
  • Garder la chose et se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts.

En conséquence, l’acheteur peut exercer des recours en cas d’apparition de vices cachés sauf si le contrat exclu la responsabilité du vendeur ou lorsque la vente a été autorisée par des autorités judiciaires. Une clause d’exclusion de garantie peut cependant être renversée lorsque le vendeur est un professionnel.

En dehors des deux options prévues à l’article 1644, l’acheteur peut prétendre, lorsqu’il y a droit, à des dommages et intérêts ou autres frais engagés lors du processus de vente (article 1645 Code Civil.). Toutefois, cela n’est possible que si le vendeur connaissait les vices de la chose. Il revient alors à l’acquéreur de prouver la mauvaise foi du vendeur.

Quels sont les délais pour réagir ?

Si la loi ne spécifie pas clairement dans quel délai une action doit être intentée, elle demande d’agir à bref délai. L’acheteur doit donc se montrer diligent en ce sens. Le délai commence à courir à partir du moment où le vice est découvert. Il est alors essentiel de le notifier au vendeur par tout moyen laissant trace écrite. Cela pourrait constituer un début de preuve en cas de besoin.

Vous pouvez tenter une résolution amiable ou demander l’intervention d’un expert avant de saisir les autorités judiciaires. Dans l’un et l’autre cas, le temps consacré sera pris en compte dans l’appréciation de la promptitude de votre réaction.

En somme, la découverte de vices cachés peut représenter une source d’angoisse pour les nouveaux propriétaires. Ceux-ci ne sont tout de même pas complètement démunis. Toutefois, la prudence étant mère du succès, il vaut mieux se faire accompagner dès le début du processus d’achat ou dès la découverte des vices cachés pour éviter une mauvaise surprise.

Besoin d’aide ?

Vous avez un problème avec votre bien immobilier ? Qu’il s’agisse d’un problème de vices cachés, de troubles de voisinage ou d’un problème de copropriété, Welexit est là pour vous trouver le bon avocat , dans votre région. Pour cela, rien de plus simple, il vous suffit de remplir notre formulaire. Notre service est 100% gratuit.

Publié le mardi 2 février 2021
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