Les troubles de jouissance dans le cadre d’un bail de résidence principale

Par Welexit | Temps de lecture : 6 min.
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Le droit belge contient une série de dispositions applicables aux contrats de bail. Ces dispositions sont soit supplétives soit impératives. Les dispositions supplétives sont celles auxquelles les parties peuvent déroger d’un commun accord. Dans ce cas, l’article de loi sera applicable seulement si le contrat ne prévoit rien d’autre. Les dispositions impératives sont, quant à elles, celles auxquelles les parties ne peuvent pas déroger. Leur objectif est de protéger une partie au contrat, souvent la partie qu’on estime être la plus « faible » dans la relation contractuelle.

En ce qui concerne le bail de résidence principale, le législateur belge a souhaité mettre en place des garde-fous, vu l’écart potentiel entre les forces de négociation des bailleurs et des locataires. Ainsi, dans cette matière, le droit belge contient un bon nombre de règles impératives, auxquelles les parties ne peuvent pas déroger, même d’un commun accord. Parmi ces règles, on retrouve celle selon laquelle le bailleur est obligé d’assurer au locataire une jouissance paisible du bien loué.

 

L’obligation principale du bailleur

Selon l’article 1719 du Code Civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

 

Les contours de la jouissance paisible

La jouissance paisible que doit garantir le bailleur à son locataire concerne la jouissance en droit et en faits.

La jouissance paisible en droit signifie que le bailleur a la responsabilité de garantir au locataire qu’aucun tiers ne réclamera des droits en tant que propriétaire ou usufruitier sur le bien loué. Plus simplement, le bailleur doit garantir le locataire contre les réclamations faites par des tiers quant au droit du locataire d’occuper le bien loué.

La jouissance paisible de faits quant à elle concerne l’absence de troubles relatifs aux éléments extérieurs causés par des tiers ou le bailleur lui-même, de manière à empêcher que le locataire profite pleinement de son bien. Ces nuisances peuvent être de plusieurs ordres. Les nuisances les plus courantes étant le trouble du voisinage. Cependant, les travaux dans le bien ou l’immeuble, l’insalubrité des parties communes, les pannes diverses (ascenseurs, coupures d’eau et/ou d’électricité, défaut de chauffage), présence de nuisibles dans le bien ou tout autre défaut lié ou non à la structure même du bien (humidité, moisissure, etc.) peuvent constituer un trouble de la jouissance paisible du bien.

 

La responsabilité du bailleur

En ce qui concerne les troubles de jouissance, la responsabilité du bailleur est engagée différemment selon que le trouble émane d’un tiers, du bailleur lui-même ou du bien. Nous envisageons ces trois cas séparément :

  • Le trouble émane d’un tiers: s’il s’agit d’un trouble de droit, le bailleur est toujours responsable et ce trouble peut conduire à une diminution du loyer (article 1726 Code Civil) s’il est significatif.

En ce qui concerne les troubles de faits, le bailleur n’est pas tenu de garantir les troubles du voisinage par exemple.

  • Le trouble émane du bailleur : dans ces cas de figure, la responsabilité du bailleur est automatiquement engagée. Le trouble causé par le bailleur émane souvent des travaux ou des visites impromptues et injustifiées. Il est à noter que seuls les travaux urgents peuvent être réalisés sans l’accord du locataire. Ainsi, le bailleur qui entreprend des travaux non-urgents sans aviser le locataire ou qui ne respecte pas le contenu de l’accord relatif à la réalisation de travaux cause un trouble au locataire et peut être amené à indemniser ce dernier.
  • Le trouble émane de la force majeure: la force majeure s’entend de tout évènement soudain, imprévisible et inévitable qui n’est ni causé, ni voulu par un individu. Un cas de force majeure intervient donc en dehors de la volonté ou de l’action du bailleur dans le cas qui nous intéresse. Il s’agira ici des situations telles que les inondations, les tremblements de terre, certaines épidémies (la pandémie liée à la propagation du COVID-19 a été déclarée cas de force majeure dans plusieurs Etats membres de l’Union européenne), etc.

Lorsqu’un tel événement survient, il est exclu que le locataire réclame une quelconque indemnité au titre du trouble de jouissance. Cependant, le bailleur est tenu de réaliser les travaux de réparation du bien.

  • Le trouble émane du bien loué: l’article 1721 du code civil énonce qu’ « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Le bailleur est donc également responsable de cette catégorie de troubles qu’il en ait eu connaissance au moment où le bien a été donné en location ou pas.

 

Victime de troubles de jouissance ?

Avant de pouvoir réclamer le paiement d’une indemnité au titre de troubles de jouissance, le locataire doit adresser au bailleur une mise ne demeure d’exécuter ses obligations, de manière à mettre fin aux troubles. En effet, sauf lorsque le trouble est lié au bien lui-même, le locataire devra démontrer que le bailleur était au courant des troubles de jouissance, et qu’il n’a pas pris les mesures nécessaires pour y mettre fin.

Si la mise en demeure reste infructueuse, le locataire peut alors saisir le juge de paix du lieu où se situe le bien. Il est possible de faire intervenir un expert qui pourra apprécier l’étendue et les effets du trouble allégué. C’est pourquoi il revient au locataire de documenter de façon suffisante et détaillée tous les éléments pouvant servir à caractériser le trouble qu’il allègue. Le juge de paix, au vu des éléments qui lui seront présentés par le locataire, le bailleur et éventuellement l’expert, déterminera le montant de l’indemnité et fixera le délai endéans lequel elle doit être versée.

 

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Publié le mercredi 11 mars 2021
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